Krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem v Karlových Varech

Dlouhodobý pronájem je konzervativní a časově nenáročná strategie. Hlavním aktivem je stabilní a předvídatelný měsíční příjem od jednoho nájemce. V typickém bytě 2+kk o velikosti 55 m² v širším centru, například v lokalitách jako Bohatice nebo Stará Role, lze očekávat měsíční nájemné v rozmezí 12 000–15 000 Kč. Při kupní ceně bytu okolo 4 milionů Kč (cca 73 000 Kč/m²) to představuje hrubý roční výnos okolo 4,2 %.

Hlavní výhody spočívají v minimální správě. Po uzavření nájemní smlouvy se o byt staráte jen v případě poruch nebo pravidelných kontrol. Náklady na energie a služby jsou obvykle plně přeneseny na nájemce. Opotřebení bytu je výrazně nižší než u krátkodobých pronájmů a odpadají náklady na úklid, praní lůžkovin či doplňování spotřebního materiálu. Nižší je i riziko neobsazenosti – kvalitní byt v dobré lokalitě si nájemce najde zpravidla do jednoho měsíce.

Cílovou skupinou jsou místní obyvatelé, mladé rodiny, páry nebo jednotlivci pracující ve městě a okolí. Poptávka po tomto typu bydlení je stabilní a není závislá na turistické sezóně. Pro investora, který hledá pasivní příjem s minimem starostí, je to ideální volba, zvláště u bytů v klidnějších rezidenčních částech, jaké stavíme například v rámci našich projektů Rezidence Dubová nebo BD Dubová E.

Krátkodobé pronájmy přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com lákají na výrazně vyšší příjmy, které jsou však vykoupeny vyššími náklady a aktivní správou. Apartmán 2+kk v centru města, s kupní cenou kolem 5,8 milionu Kč (105 000 Kč/m²), se může v průměru pronajímat za 2 000 Kč za noc. Během Mezinárodního filmového festivalu Karlovy Vary může cena vyskočit i na 5 000–7 000 Kč za noc.

Při optimistickém scénáři s celoroční průměrnou obsazeností 70 % (255 nocí) by hrubý příjem mohl dosáhnout 510 000 Kč ročně, což představuje hrubý výnos téměř 8,8 %. Tento výpočet je však zavádějící. Od příjmů je nutné odečíst poplatky platformám (15–20 %), náklady na profesionální úklid po každém hostu (500–800 Kč), poplatky městu (50 Kč/osoba/noc), vyšší náklady na energie, internet a marketing. Čistý výnos se tak reálně pohybuje spíše v rozmezí 5–6 %.

Kromě finančních nákladů je třeba počítat s vysokou časovou náročností. Komunikace s hosty, řešení jejich požadavků, předávání klíčů a koordinace úklidu vyžaduje téměř každodenní pozornost. Dalším rizikem je sezónnost – zatímco v létě a během svátků je obsazenost vysoká, mimo sezónu může klesnout i pod 40 %. Investice do krátkodobého pronájmu se tak mění z pasivního příjmu na aktivní podnikání.

Pojďme si na příkladu bytu 2+kk o ploše 55 m² ukázat reálný rozdíl. Předpokládejme roční provoz.

Scénář 1: Dlouhodobý pronájem (Bohatice, kupní cena 4 000 000 Kč). Roční hrubý příjem: 13 000 Kč × 12 = 156 000 Kč. Náklady: daň z nemovitosti, fond oprav (pokud není v nájmu), pojištění, občasné opravy – celkem cca 20 000 Kč/rok. Čistý roční příjem: 136 000 Kč. Čistý výnos (ROI): 3,4 %.

Scénář 2: Krátkodobý pronájem (Centrum, kupní cena 5 800 000 Kč). Roční hrubý příjem (při 65% obsazenosti a průměrné ceně 2 000 Kč/noc): 474 500 Kč. Náklady: poplatky platformě (18 % = 85 410 Kč), úklid (150 pobytů × 600 Kč = 90 000 Kč), energie a internet (48 000 Kč), poplatky městu, odpisy vybavení, marketing – celkem cca 250 000 Kč/rok. Čistý roční příjem: 224 500 Kč. Čistý výnos (ROI): 3,87 %.

Jak je vidět z hrubých čísel, rozdíl v čistém výnosu není tak dramatický, jak by se na první pohled mohlo zdát. Krátkodobý pronájem sice nabízí o něco vyšší ziskovost, ale za cenu výrazně vyššího rizika, časové investice a nutnosti aktivní správy.

Při rozhodování je nutné zohlednit i právní a regulační prostředí. Krátkodobý pronájem je dle legislativy považován za ubytovací službu, nikoli za nájem. To s sebou nese povinnost mít živnostenské oprávnění, platit místní poplatky z pobytu a vést evidenční knihu hostů. Příjmy podléhají dani z příjmu jako příjmy z podnikání a při překročení obratu 2 miliony Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců i povinnosti registrace k DPH.

Mnoho evropských měst, včetně Prahy, již přistoupilo k regulaci krátkodobých pronájmů formou omezení maximálního počtu dnů v roce, kdy lze byt takto pronajímat, nebo zavedením speciálních zón. Ačkoliv v Karlových Varech zatím striktní plošná regulace neplatí, je nutné počítat s tím, že se v budoucnu může objevit. Tento faktor představuje pro investory do krátkodobých pronájmů nezanedbatelné riziko.

Volba strategie závisí čistě na vašich cílech, časových možnostech a ochotě podstupovat riziko. Dlouhodobý pronájem je ideální pro investory, kteří preferují stabilitu, nízkou míru zapojení a předvídatelný pasivní příjem. Je vhodný pro byty v širším centru a rezidenčních čtvrtích, kde je silná poptávka po trvalém bydlení.

Krátkodobý pronájem se hodí pro aktivní investory, kteří se nebojí podnikatelského rizika a jsou ochotni věnovat správě svůj čas a energii. Největší smysl dává u menších bytů (1+kk, 2+kk) v absolutním centru města, v blízkosti kolonád a klíčových bodů zájmu. Vyžaduje však neustálou optimalizaci cen a profesionální přístup k hostům. Pro ty, kdo nemají čas se o apartmán starat, existuje možnost využití správcovských firem, které si však z příjmů vezmou dalších 20–30 %, což dále snižuje celkovou profitabilitu.