Bydlení v K. Varech: Centrum, nebo okrajová čtvrť?

Zásadní metrikou, která definuje karlovarský realitní trh, je cena za metr čtvereční. V širším centru města a lázeňské zóně se ceny novostaveb běžně pohybují v rozmezí 95 000 až 115 000 Kč/m². Prémiové projekty s unikátním výhledem mohou tuto hranici i překračovat. Za byt 2+kk o velikosti 55 m² zde tedy zaplatíte přibližně 5,2 až 6,3 milionu korun.

Naproti tomu v okrajových, ale plně občansky vybavených částech, jako jsou Bohatice, Stará Role nebo Dubí, se ceny nových bytů drží na výrazně příznivější úrovni. Zde se průměrná cena pohybuje mezi 65 000 a 80 000 Kč/m². Stejně velký byt 2+kk o 55 m² tak pořídíte za zhruba 3,6 až 4,4 milionu korun. Tento cenový rozdíl, který může u třípokojového bytu činit i více než 2 miliony korun, představuje pro mnoho kupujících, zejména mladé rodiny, klíčový rozhodovací faktor.

Život v centru města nabízí bezkonkurenční přístup ke kultuře, restauracím, službám a společenskému dění. Vše je v docházkové vzdálenosti, což eliminuje potřebu častého používání automobilu. Na druhé straně je nutné počítat s vyšší mírou hluku, hustším provozem a v letních měsících také s davy turistů. Parkování je často komplikované a drahé, pokud není součástí nemovitosti.

Okrajové čtvrti kontrují klidem a přímým napojením na přírodu, například na Slavkovský les. Lokality jako Dubí, kde jsme realizovali úspěšné projekty Rezidence Dubová a BD Dubová E, jsou vyhledávané pro svou komunitní atmosféru a bezpečí. Občanská vybavenost je zde přizpůsobena rezidentům – v dosahu jsou školy, školky, supermarkety a sportoviště. Životní styl je zde orientovaný spíše na rodinu a volnočasové aktivity v přírodě, což oceňují jak mladé páry, tak senioři.

Zatímco z centra se díky síti MHD dostanete snadno do všech částí města, vlastnictví automobilu zde může být spíše přítěží. Většina starší zástavby nenabízí vlastní parkovací kapacity a veřejná parkovací místa jsou vzácná a placená.

V okrajových částech je automobil pro většinu obyvatel standardem. Dojezdová doba do centra města se typicky pohybuje mezi 10 a 15 minutami. Klíčovou výhodou novostaveb v těchto lokalitách, včetně našich projektů, je standardní řešení parkování formou garážových stání nebo venkovních parkovacích míst přímo u domu. Tím odpadá každodenní stres spojený s hledáním volného místa a zvyšuje se celkový komfort bydlení.

Pro investory představují obě lokality odlišné příležitosti. Byt v centru má vysoký potenciál pro krátkodobé pronájmy turistům. To může generovat nadprůměrný roční výnos (yield), je to však vykoupeno vyššími vstupními náklady, nutností aktivní správy a závislostí na sezónnosti a stavu cestovního ruchu. Dlouhodobý pronájem v centru cílí na specifickou klientelu vyžadující prémiovou lokalitu.

Investice do bytu v okrajové části je strategií zaměřenou na stabilitu a dlouhodobý pronájem. Cílovou skupinou jsou zde místní obyvatelé, rodiny a zaměstnanci, kteří hledají kvalitní a klidné bydlení. Nižší pořizovací cena znamená lepší poměr ceny a nájmu a tedy i solidní čistý výnos. Poptávka po nájemním bydlení v těchto čtvrtích je stabilní a méně náchylná k výkyvům trhu. Například byt 2+kk ve Staré Roli pořízený za 4 miliony korun lze dlouhodobě pronajímat za cca 14 000 Kč měsíčně, což představuje hrubý roční výnos 4,2 %.

Při rozhodování je dobré zohlednit i budoucí plány rozvoje. Zatímco centrum je z hlediska nové výstavby do značné míry saturované a developeři se zde soustředí spíše na rekonstrukce a proluky, v okrajových částech probíhá aktivní rozvoj. Investice města do infrastruktury, jako jsou nové cyklostezky, parky nebo modernizace škol, zvyšují atraktivitu těchto lokalit a přispívají k budoucímu zhodnocení nemovitostí. Sledování územního plánu města může odhalit, které čtvrti mají největší růstový potenciál. Právě zde vidíme jako developer příležitost pro výstavbu moderních rezidenčních projektů, které reflektují požadavky na současné bydlení.